Prodej nemovitosti s AI jako systém: od podkladů po předání klíčů

Prodávám svépomocí byt [3+1, osobní vlastnictví, panelový dům,
krajské město], který jsem [zdědil / koupil v roce…]. Nikdy jsem
nemovitost neprodával.

Sestav mi checklist podkladů, které mám před prodejem shromáždit.
U každé položky uveď:
1. K čemu ji budu potřebovat (inzerát, prohlídka, právník, banka
   kupujícího)
2. Kde ji seženu (katastr, SVJ, vlastní archiv, dodavatelé energií)
3. Jak poznám, že je v pořádku — na co se v dokumentu podívat
4. Co se stane, když ji mít nebudu

Rozděl checklist na „nutné před prvním inzerátem“, „nutné před
prohlídkami“ a „nutné před podpisem smluv“. Ptej se mě postupně na to,
co už mám, a veď průběžný stav: hotovo / chybí / objednáno.

Prodávám byt v domě spravovaném SVJ a řeším energetický průkaz (PENB).
Připrav mi:
1. Krátkou zdvořilou písemnou žádost výboru SVJ o poskytnutí průkazu
   energetické náročnosti budovy pro účely prodeje jednotky — věcnou,
   s odkazem na povinnost vlastníka jednotky průkaz předložit
2. Checklist, co dělat v každé variantě odpovědi: průkaz existuje /
   neexistuje a SVJ ho nechá zpracovat / SVJ nereaguje
3. Seznam vyúčtování, která mám mezitím shromáždit (dodávky energií
   za poslední 3 roky), abych měl náhradní řešení připravené
4. Jak správně uvést energetickou třídu v inzerátu v každé z variant

U bodů, kde si nejsi jistý aktuálním zněním předpisů, to výslovně
napiš — ověřím je u zdroje, nebudu spoléhat na tvou paměť.

Nahrávám podklady k bytu, který prodávám svépomocí: [půdorys, výpis
z katastru se začerněnými rodnými čísly, vyúčtování služeb a energií,
zápisy ze shromáždění SVJ, seznam oprav, poznámky].

Sestav z nich strukturovaný dokument nemovitosti v markdownu se
sekcemi: identifikace a právní stav, parametry, stav a historie,
vybavení, náklady, dům a okolí, termíny a proces, cena a zdůvodnění,
otázky a odpovědi.

Pravidla:
- vycházej výhradně z nahraných podkladů; nic nedomýšlej
- kde údaj v podkladech chybí, napiš DOPLNIT s otázkou, co přesně
  potřebuješ ode mě
- kde se podklady rozcházejí (např. výměra v katastru vs. v inzerátu
  správce), vypiš rozpor a nerozhoduj za mě
- žádné hodnotící přívlastky („krásný“, „slunný“) — jen fakta;
  hodnocení přijde až ve výstupech

Tady je dokument nemovitosti [vložit]. Chovej se jako pečlivý zájemce
o koupi bytu pro vlastní bydlení: rodina s jedním dítětem, budou si
brát hypotéku, byt srovnávají s dalšími třemi nabídkami.

Polož mi všechny otázky, na které v dokumentu nenajdeš odpověď
a které by tenhle kupec před prohlídkou nebo na ní položil. Zaměř se
i na nepříjemné: stáří elektroinstalace a jádra, zvuková izolace,
sousedé, vlhkost, co přesně znamenala ta opravená skvrna, dluhy SVJ,
plánované zdražení záloh, proč se byt prodává.

Ptej se po jedné otázce, moje odpovědi rovnou zapracovávej do sekce
otázky a odpovědi. Když odpovím vyhýbavě, řekni mi to a zeptej se
znovu konkrétněji.

Tady je dokument nemovitosti [vložit]. Odpověz na následujících deset
dotazů zájemců VÝHRADNĚ z dokumentu — bez domýšlení. Kde dokument
odpověď neobsahuje, napiš NELZE ODPOVĚDĚT a co v dokumentu chybí:

1. Kolik reálně zaplatím měsíčně za bydlení včetně energií?
2. Co přesně bylo s tou vlhkostí a mám se jí bát?
3. Zůstává kuchyňská linka a spotřebiče?
4. Kdy se můžu nejdřív nastěhovat?
5. Chystá SVJ něco, co zvedne fond oprav?
6. Proč byt prodáváte?
7. Jaká je energetická třída a odkud to víte?
8. Dá se u domu parkovat?
9. Je v ceně sklep a jak je velký?
10. Berete hypotéku, nebo jen hotovost?

Připravuji focení bytu [3+1, panelový dům, orientace východ–západ]
na inzerát; fotím telefonem. Dokument nemovitosti máš v Projektu.

Sestav mi plán focení:
1. Checklist přípravy bytu místnost po místnosti — co uklidit,
   co schovat, co naopak nechat (byt je zařízený po babičce,
   část nábytku odvezeme)
2. Pořadí a denní dobu focení podle orientace místností ke slunci
3. Seznam záběrů: u každé místnosti hlavní záběr (odkud, co má být
   v rámu) plus detaily, které stojí za to (nová okna, opravené
   stoupačky) — a záběry, které vynechat
4. Fotky mimo byt: dům, vchod, sklep, výhled, okolí — co z toho
   kupce zajímá
5. Kontrolní checklist po focení: co si na fotkách zpětně zkontrolovat
   (svislice, odrazy v zrcadlech, zapomenuté osobní věci)

Nahrávám [40] fotek bytu. Vyber nejlepší sadu pro inzerát: hlavní
fotku (ta rozhoduje o rozkliknutí) a 10–14 dalších v pořadí, v jakém
mají v galerii jít — od nejsilnějších místností k detailům.

U každé vybrané fotky napiš:
- proč tahle a ne podobné varianty
- co na ní případně opravit (expozice, vyrovnání svislic, ořez)
- krátký věcný popisek do galerie (bez superlativů)

Zvlášť vypiš fotky, které do inzerátu nedávat, a proč (tmavé, matoucí
výřez, vidět osobní věci). A upozorni mě, pokud by některá úprava,
kterou navrhuješ, měnila podstatu — např. zakrývala vadu, kterou
dokument nemovitosti uvádí.

Z dokumentu nemovitosti v Projektu napiš inzerát na prodej bytu.

Struktura: titulek (věcný, bez vykřičníků), úvodní odstavec (3–4 věty:
co, kde, pro koho se hodí), parametry v odrážkách, stav a historie
oprav (včetně opravené vlhkosti — formuluj věcně, s datem opravy),
náklady na bydlení, dům a okolí, termíny a způsob prodeje (právní
servis advokátem, úschova), energetická třída.

Pravidla:
- každé tvrzení musí mít oporu v dokumentu; nic nepřidávej
- žádné realitní eufemismy („investiční příležitost“, „dle vlastních
  představ“) a žádné superlativy, které nejdou doložit
- pozitiva formuluj konkrétně: ne „skvělá lokalita“, ale „zastávka MHD
  3 minuty pěšky, škola za rohem“ — jen pokud to dokument dokládá
- vady nezamlčuj ani neschovávej na konec; formuluj je jako fakta
  s řešením
- délka do [2 000] znaků, ať se vejde na portály

Tady je finální text inzerátu [vložit]. Porovnej ho s dokumentem
nemovitosti v Projektu jako přísný kontrolor:

1. Ke každému tvrzení v inzerátu přiřaď místo v dokumentu, které ho
   dokládá. Tvrzení bez opory vypiš zvlášť — buď je doložím, nebo
   je škrtneme.
2. Vypiš, co dokument obsahuje a inzerát zamlčuje, a u každé položky
   posuď: je to zamlčení podstatné vady (musí dovnitř), nebo jen
   detail (může počkat na prohlídku)?
3. Označ formulace, které jsou technicky pravdivé, ale navádějí
   ke špatnému závěru — např. „nová okna“ v bytě, kde vše ostatní
   je původní, bez zmínky o stavu zbytku.
4. Zkontroluj čísla proti dokumentu: výměra, podlaží, zálohy,
   energetická třída.

Nehodnoť sloh. Zajímá mě jen pravdivost a úplnost.

Pracuj nad složkou prodej-bytu. Je v ní byt.md (jediný zdroj pravdy
o nemovitosti), podsložka fotky/vybrane s finálním výběrem fotek
a pudorys.pdf.

Navrhni strukturu prodejního exposé bytu na 6 stran A4: pro každou
stranu účel, obsah (které sekce z byt.md), které fotky (názvy
souborů). Počítám se stranami: titulní s hlavní fotkou, byt v kostce
(parametry + půdorys), fotogalerie, stav a historie oprav, náklady
a dům, proces koupě (kroky, právní servis, úschova, kontakt).

Dvě pravidla: všechna fakta výhradně z byt.md — pokud pro některou
stranu obsah chybí, napiš to a nic nedomýšlej. A navrhni, které údaje
na stranách označit jako PROMĚNNÉ (cena, termíny, stav prodeje) —
ty se budou během prodeje měnit a chci je mít v dokumentu na jednom
místě, ať je při změně opravujeme jednou.
Nic zatím nevyráběj, čekám návrh ke schválení.

V byt.md se změnila nabídková cena a termín předání (sekce termíny
a proces). Promítni změnu do exposé: najdi všechna místa v dokumentu,
kde se cena nebo termín vyskytují, vypiš mi je se starou a novou
hodnotou a po mém schválení je oprav a vyexportuj nové PDF
(exposé-v2). Nic jiného v sazbě neměň. Na závěr mi připomeň, kde
všude mimo exposé je ještě potřeba změnu propsat — podle seznamu
výstupů v byt.md.

Postav jednostránkový web na prodej bytu. Jediný zdroj obsahu je
soubor byt.md v tomto adresáři — z něj se berou všechna fakta;
nic nedomýšlej, texty můžeš krátit, ne měnit.

Sekce shora dolů: hlavní fotka s titulkem a cenou, byt v kostce
(parametry v přehledné mřížce), fotogalerie (fotky ze složky
fotky/vybrane, v pořadí podle byt.md), půdorys (obrázek + odkaz
na PDF), stav a historie oprav, náklady na bydlení, často kladené
otázky (celá sekce otázek a odpovědí z byt.md), termíny prohlídek
a kontakt.

Požadavky:
- funguje dobře na mobilu — většina zájemců přijde z telefonu
- žádné kontaktní formuláře s ukládáním dat; kontakt je e-mail
  a telefon jako odkazy
- cena, stav prodeje a termíny prohlídek ať jsou v kódu na jednom
  místě (konfigurační soubor), abych je měnil jednou
- žádná analytika třetích stran, žádné cookies lišty navíc
- do zápatí poznámku, že právní servis zajišťuje advokát a kupní cena
  jde přes úschovu

Postupuj po sekcích, po každé mi ukaž náhled a čekej na schválení.

Web je hotový, před nasazením udělej kontrolu:
1. Porovnej všechna fakta na webu s byt.md — vypiš každý rozdíl
   (číslo, formulace, chybějící údaj); web se od zdroje pravdy nesmí
   odchýlit
2. Projdi texty i fotky očima člověka, který hledá, kde bydlím
   a kdy nejsem doma: vypiš všechno, co prozrazuje víc, než musí
   (přesná adresa, rozvrh prohlídek, detaily zabezpečení, osobní
   věci na fotkách)
3. Zkontroluj, že v repozitáři ani na webu není žádný dokument
   s rodným číslem, podpisem nebo celým jménem třetí osoby
4. Ověř funkčnost na mobilu: galerie, stažení půdorysu, klikací
   telefon a e-mail
Nálezy vypiš seřazené podle závažnosti, nic neopravuj bez schválení.

Z dokumentu nemovitosti v Projektu (sekce schválený text inzerátu)
připrav varianty pro tato místa: [velký realitní portál — plná délka,
druhý portál — limit 1 500 znaků, inzertní web — limit 600 znaků,
příspěvek do místní facebookové skupiny, text na vývěsku v domě
formát A4].

Pravidla pro všechny varianty:
- fakta se nesmí lišit od masteru; krátí se vypouštěním, ne
  přeformulováním faktů
- v každé variantě musí zůstat: dispozice, výměra, patro, energetická
  třída, cena, zmínka o vlhkosti s opravou (u nejkratší varianty
  aspoň větou „historie oprav v inzerátu na webu“), odkaz na web bytu
- příspěvek do skupiny piš civilně první osobou (prodáváme po
  babičce…), ale bez citového vydírání
- vývěska: velké písmo, podstatné údaje, odkaz na web i jako QR
  (vygeneruj mi k němu podklad)

Ke každé variantě přidej řádek METADATA: kam patří, limit délky,
skutečná délka, datum verze masteru, ze které vznikla.

Změnila se nabídková cena bytu (byt.md už je aktuální, sekce cena
a zdůvodnění + termíny). Vygeneruj mi checklist propsání změny podle
seznamu výstupů v byt.md:
- které varianty inzerátů se mají přegenerovat (udělej to rovnou
  a zvyš u nich verzi masteru v řádku METADATA)
- která místa musím změnit ručně já (portály, kde je inzerát zadaný
  ve formuláři) — vypiš je jako odškrtávací seznam
- web: připomeň úpravu konfiguračního souboru a nasazení
- exposé: připomeň postup z fáze exposé (oprava proměnných polí,
  nový export)
U každé položky nech pole DATUM PROVEDENÍ — doplním po odbavení,
ať je vidět, že nic neviselo se starou cenou.

Založ mi evidenci zájemců o koupi bytu jako tabulku (CSV, naimportuji
do tabulkového procesoru). Sloupce: jméno, telefon, e-mail, zdroj,
stav, poslední kontakt, další krok, termín dalšího kroku, poznámky,
nabídka a podmínky.

K tomu mi napiš krátká provozní pravidla na jednu stránku:
1. Definice stavů (dotaz / poslány podklady / domluvená prohlídka /
   po prohlídce / nabídka / rezervace / odpadl / podvod) a co přesně
   musí platit, aby zájemce ve stavu byl
2. Pravidlo prvního kontaktu: co každému poslat (odkaz na web bytu,
   nabídka termínů prohlídek) a na co se ho zeptat (pro koho kupuje,
   financování, časový plán)
3. Pravidla follow-upu: po kolika dnech bez reakce se připomenout,
   kolikrát maximálně, a kdy zájemce přesunout do „odpadl“
4. Zásadu úklidu dat: po prodeji tabulku smazat, uchovat jen to,
   co souvisí s uzavřenými smlouvami

Tady je aktuální evidence zájemců [vložit tabulku]. Připrav mi
provozní přehled:
1. Kdo čeká na moji reakci (stav vs. termín dalšího kroku) — seřaď
   podle naléhavosti
2. U koho uplynula lhůta pro follow-up: ke každému návrh krátké
   zprávy navazující na poslední kontakt z poznámek (SMS nebo e-mail,
   věcně, bez tlaku), s otázkou, která posune stav — např. nabídka
   konkrétního termínu prohlídky
3. Koho podle pravidel přesunout do „odpadl“ — navrhni, já potvrdím
4. Souhrn trychtýře: kolik lidí v jakém stavu, který zdroj nosí
   nejvíc prohlídek, a jestli tempo odpovídá tomu, že byt visí [X]
   týdnů

Zprávy nikam neodesílej — vrátíš mi je k úpravě a odeslání. Nabídky
a jejich výše jen čti, nikdy nekomentuj zájemcům.

Z dokumentu nemovitosti v Projektu mi připrav podklady na prohlídky:

1. Scénář prohlídky bytu 3+1 na 30 minut: pořadí místností s tím,
   co u které říct (fakt, ne slogan — u oken rok výměny, u koupelny
   poctivě původní jádro), kde zmínit opravu vlhkosti dřív, než se
   zeptají, a jak prohlídku zakončit dalším krokem
2. Seznam 15 nejpravděpodobnějších otázek s odpověďmi z dokumentu —
   u každé odpověď v jedné větě + kde v deskách je doklad
3. Tři nepříjemné situace k nácviku: zájemce tvrdí, že „vlhkost se
   vždycky vrací“, zájemce tlačí na cenu už na prohlídce, makléř
   předstírající zájemce loví exkluzivitu. Sehraj je se mnou po
   jedné — ty hraješ protistranu, po každé výměně mi dej zpětnou
   vazbu, co říct líp
4. Checklist před prohlídkou: vyvětrat, rozsvítit, cennosti a osobní
   dokumenty pryč, exposé a desky připravené

Mám vážného zájemce o byt: [popis — pár, koupě na hypotéku, chtějí
podepsat co nejdřív; druhý zájemce tvrdí, že platí hotově].
Připrav mi:
1. Sadu otázek k financování pro každého z nich — formulovaných
   zdvořile, ale tak, aby odpovědi šly ověřit: v jaké fázi je úvěr,
   která banka, proběhl odhad, do kdy platí příslib, kolik je
   vlastních zdrojů; u hotovosti jak a do kdy prokáže prostředky
2. Seznam dokladů, které si před podpisem rezervace vyžádat nebo
   ověřit (a co z toho ověřuje advokát, ne já)
3. Varovné signály v odpovědích: co znamená vyhýbavost u které
   otázky a kdy je na místě dát přednost druhému zájemci s nižší
   nabídkou, ale jistějším financováním
4. Návrh, jak zájemcům transparentně říct, že rezervace se podepisuje
   u advokáta a záloha jde do úschovy — a že je to ochrana obou stran

Nic z toho není právní posouzení — jen příprava na jednání; právní
kroky projdu s advokátem.

Nahrávám návrh rezervační smlouvy od advokáta [vložit; případně
návrh protistrany]. Jsem prodávající bez právního vzdělání.

1. Vysvětli mi smlouvu po článcích lidsky: co který znamená, komu
   dává jakou povinnost a co se stane při porušení
2. Vypiš všechny lhůty a částky do jedné tabulky: co, kdo, do kdy,
   co se stane při nedodržení — zkontroluji proti tomu, co bylo
   domluveno ústně
3. Označ místa, která jsou pro mě jako prodávajícího riziková nebo
   nezvyklá, a místa, kde smlouva mlčí (co když kupci nevyjde úvěr?
   co když odstoupím já?)
4. Připrav seznam otázek pro advokáta, seřazený od nejdůležitější —
   konkrétních, s odkazem na článek smlouvy

Neraď mi, jestli podepsat — to je rozhodnutí pro mě a advokáta.
Tvoje role je, abych na schůzce rozuměl každé větě.

Udělej hloubkovou rešerši nabídek bytů srovnatelných s mým: [3+1,
cca X m², panelový dům po revitalizaci, původní jádro, krajské
město — čtvrť, patro s výtahem].

1. Najdi aktuální srovnatelné nabídky v okolí; u každé uveď zdroj,
   parametry, čím se od mého bytu liší (stav, patro, lokalita)
   a odkaz
2. Rozděl je na skutečně srovnatelné vs. jen podobně vypadající
   a vysvětli proč
3. Z rozdílů odvoď, co trh v téhle lokalitě oceňuje (rekonstruované
   jádro? balkon? patro?) a jak se to promítá do rozpětí cen
4. Uveď, co z veřejných dat NEJDE zjistit (skutečné prodejní ceny
   vs. nabídkové, jak dlouho nabídky visí) a jak si to ověřit jinak

Cituj zdroje u každého tvrzení. Nedávej mi jedno číslo „správné
ceny“ — chci rozumět rozpětí a faktorům, rozhodnutí je moje.

Byt je v nabídce za [cenu z byt.md], moje spodní hranice je [X],
byt visí [3] týdny, mám [2] vážné zájemce a [5] proběhlých prohlídek.

Buď můj sparring partner pro vyjednávání:
1. Vypiš tahy, které na mě kupci pravděpodobně zkusí: agresivní
   první nabídka hluboko pod cenou, seznam vad jako páka (jádro,
   „vlhkost se vrátí“), „mám i jiný byt, rozhodnu se dnes“, salámová
   metoda dodatečných požadavků (nábytek zdarma, pozdější předání),
   tlak přes emoce u dědictví
2. Ke každému tahu: co ve skutečnosti znamená, jak na něj věcně
   odpovědět a kdy je naopak legitimní (vada, kterou přiznávám
   v inzerátu, JE důvod k jednání — připrav mi férové pásmo ústupku
   zdůvodněné fakty z byt.md)
3. Sehraj se mnou dvě kola: v prvním hraj slušného, ale tvrdého
   vyjednavače s hypotékou, ve druhém rychlého „hotovostního“ kupce,
   který chce slevu za rychlost. Po každém kole zpětná vazba: kde
   jsem ustoupil zbytečně, kde jsem byl zbytečně tvrdý, jakou větu
   říct příště

Prodávám byt svépomocí. Přišla mi tahle zpráva od zájemce [vložit
celou komunikaci včetně hlaviček/čísel, osobní údaje třetích osob
začerni]. Rozeber ji:
1. Které prvky odpovídají známým podvodným vzorům při prodeji
   nemovitostí (koupě bez prohlídky, přeplatek, poplatky předem,
   vylákání dokladů, falešný makléř, phishing) — a které jsou
   naopak normální chování kupce
2. Jaké ověření mohu udělat, než odpovím (telefonát na uvedené
   číslo, kontrola domény odesílatele, dohledání jména)
3. Navrhni bezpečnou odpověď: neprozrazuje nic navíc, žádá legitimní
   další krok (prohlídka, advokát, úschova) a nechává podvodníka
   vycouvat, aniž bych urazil poctivého zájemce
Pokud si nejsi jistý, řekni to — raději předběžná opatrnost než
falešné uklidnění.

Prodej bytu je podepsaný, čeká nás vklad do katastru a předání.
Z dokumentu nemovitosti v Projektu připrav:
1. Předávací protokol k vyplnění: strany, datum, stavy měřidel
   (tabulka: měřidlo, číslo měřidla, stav, fotka pořízena ano/ne),
   klíče a čipy po kusech, vybavení, které zůstává (převezmi seznam
   ze sekce vybavení), prohlášení o stavu, podpisy — návrh nech
   zkontrolovat advokátem, ať ladí s kupní smlouvou
2. Checklist přepisů a odhlášek s pořadím a závislostmi: elektřina,
   plyn, voda/teplo přes SVJ, správce/SVJ (změna vlastníka, zálohy),
   pojištění bytu a domácnosti, trvalé bydliště, pošta, datové
   schránky úřadů, kde mám byt uvedený
3. Checklist daní a povinností s upozorněním, že přesná pravidla
   mám ověřit u aktuálních zdrojů nebo daňového poradce: daň
   z příjmu při prodeji a podmínky osvobození, kdo podává co ohledně
   daně z nemovitých věcí na příští rok
4. Úklid prodejního systému: ukončit inzeráty na všech místech ze
   seznamu výstupů v byt.md, stáhnout web, smazat evidenci zájemců,
   archivovat smlouvy a protokol